Consultando gli avvisi degli immobili in vendita tramite asta giudiziaria si possono trovare moltissime occasioni. Tuttavia ancora oggi, nonostante i progressi fatti negli ultimi anni dalla comunicazione relativa alle vendite giudiziarie, molte persone sono diffidenti dall’acquistare una casa all’asta ritenendo che questa forma di acquisto sia difficile da effettuare o poco garantita e trasparente. In realtà l’acquisto di un immobile all’asta è l’acquisto più “tutelato” che possa essere fatto per un immobile, basta seguire qualche semplice accorgimento.
La prima cosa da sapere è che le vendite possono essere sostanzialmente di due tipi: esecuzioni immobiliari, identificate con un numero preceduto dalla sigla RGE
(o RG) e l’anno, e vendite fallimentari
che possono avere regolamenti di vendita diversi dalle esecuzioni. Qui ci occuperemo delle vendite provenienti esecuzioni immobiliari.
Divideremo gli argomenti in tre puntate: verifiche prima dell’asta, come partecipare all’asta e cosa succede dopo l’aggiudicazione.
Per prima cosa ricordati il numero di RGE della procedura perché sarà più facile rintracciare i vari documenti e chiedere informazioni.
Altra cosa importante: gli unici soggetti nominati dal Tribunale a cui si puo’ fare riferimento sono il Delegato alla vendita, cioè il professionista che materialmente gestirà l’asta, e il Custode
che è il professionista o la società incaricata per far fare le visite all’immobile. Di questi professionisti nel sito web troverai email e numero di telefono. Nessun altro soggetto è incaricato di gestire la vendita da parte del Tribunale.
Ed infine è bene chiarire subito che, trattandosi di asta pubblica, nessuno puo’ garantirti l’aggiudicazione e nessuno dovrebbe sapere se all’asta ci saranno altri partecipanti almeno sino al giorno precedente all’asta stessa. Situazioni diverse da queste sono sanzionate in sede penale per cui sono assolutamente da evitare come sono assolutamente da evitare i soggetti che millantano conoscenze o fanno promesse nel mondo delle aste giudiziarie.
Ogni vendita deve essere pubblicata sul portale delle vendite pubbliche
(pvp.giustizia.it) ed almeno in un sito internet. La pubblicazione deve sempre contenere l’avviso di vendita
e la perizia
che sono i due documenti da leggere bene per sapere quando e come si svolgerà la vendita (avviso di vendita)
e le caratteristiche dell’immobile (perizia). Molte vendite sono pubblicate anche in siti di agenzie immobiliari, diciamo che queste non sono pubblicità “ufficiali” dei Tribunali quindi occorre fare attenzione perché puo’ capitare che i dati riportati non siano corretti.
Ricordati che perizia e ordinanza sono sempre scaricabili gratuitamente
dai siti internet per cui nessuno puo’ chiederti soldi per farti avere questi documenti.
Una volta trovato l’immobile che ti interessa la prima cosa da fare è chiedere di effettuare la visita.
Qui devi sapere che è un tuo diritto quello di visitare l’immobile e che la visita ti deve essere fatta fare dal Custode
i cui riferimenti (telefono ed email) sono riportati nell’avviso di vendita e nel sito web. Sempre nell’avviso potrebbero essere indicate le modalità con cui vanno richieste le visite e di come il Custode deve farle svolgere.
In genere nel Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) o nel sito internet che pubblicizza l’asta c’è la possibilità di chiedere la visita all’immobile cliccando sull’apposito bottone
che apre un form da compilare che viene inviato in automatico al Custode.
Il Custode deve farti fare la visita all’immobile entro un tempo ragionevole dalla data di richiesta e comunque in tempo utile per poter formulare poi l’offerta nel caso volessi partecipare all’asta. Consiglio: se dopo 5 giorni dall’invio della richiesta non hai ricevuto una risposta ti suggerisco di chiamare il Custode
al numero di telefono riportato nell’avviso sul sito internet.
Purtroppo non ci sono efficaci rimedi nel caso in cui il Custode non sia solerte nel farti fare la visita; puoi provare a contattare il Delegato alla vendita e fargli presente la situazione o come ultima istanza inviare una PEC al Tribunale segnalando la problematica.
Le viste possono essere fatte fare solo dal Custode giudiziario
per cui le agenzie immobiliari o altri soggetti non sono legittimati a far visionare l’immobile, ed inoltre sono completamente gratuite
per cui nessuno puo’ chiederti pagamenti per questa attività.
Prima di effettuare la visita leggiti la perizia
per capire le caratteristiche dell’immobile. Nel caso stampati una copia e portatela il giorno della visita all’immobile per chiedere al Custode le informazioni che magari non hai ben compreso. Se poi hai ancora dei dubbi prova a contattare il tecnico che ha redatto la perizia, il nome è sempre indicato nel documento e il numero di solito è facilmente rintracciabile in internet.
Nella perizia oltre alle caratteristiche dell’immobile ci sono riportati, se presenti, gli eventuali abusi edilizi da sanare
(con i relativi costi che saranno a tuo carico) e i gravami che saranno cancellati
dopo l’aggiudicazione. I gravami sono le ipoteche, i pignoramenti e gli altri atti trascritti sull’immobile che saranno cancellati dopo l’aggiudicazione, quindi l’immobile ti sarò consegnato libero da ogni pregiudizievole derivante dal passato. Non tutto però puo’ essere cancellato, ad esempio le servitù rimangono. I gravami cancellabili e non cancellabili devono essere indicati nella perizia.
Ultima verifica da fare è quella di chiedere al Custode se ci sono spese di condominio da pagare
per l’anno in corso e l’anno precedente, perché dopo l’aggiudicazione l’amministratore di condominio potrebbe richiedere a te questi importi e sarai tenuto a pagarli. Se il Custode non è in grado di darti queste informazioni contatta direttamente l’amministratore di condominio, il numero dovrebbe trovarsi nello stabile che hai visitato.
Se dopo queste verifiche sei convinto che l’immobile che hai individuato è quello che fa per te sei pronto per inviare l’offerta per partecipare all’asta. Argomento trattato nel prossimo post. www.servizilegali.net