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Quanto tempo dobbiamo considerare per depositare una offerta nelle aste telematiche degli immobili?

Wed, 06 Mar 2024 09:19:20 GMT

Quanto tempo serve per depositare una offerta nelle aste telematiche degli immobili? E’ un fattore molto impostante da tenere presente per evitare che una volta individuato l’immobile non si riesca a partecipare all’asta per via dei tempi tecnici necessari per predisporre e depositare l’offerta .

Inutile sottolineare che prima di effettuare un’offerta è bene aver visionato l’immobile e che questa attività puo’ richiedere anche due settimane dal momento dell’invio della richiesta al Custode Giudiziario. Non servono agenzie o intermediari in quanto l’unico soggetto che per legge è titolato a far vedere l’immobile, in modo completamente gratuito , è il Custode Giudiziario i cui dati sono sempre riportati nella pubblicità dell’immobile (se non li trovate nella scheda dell’immobile è probabile che si tratti di un annuncio “non ufficiale” della vendita giudiziaria).

Una volta che avete individuato l’immobile di vostro interesse, se la vendita avviene in modalità telematica (ormai la stragrande maggioranza delle vendite avviene in questo modo) vi servirà avere un dispositivo di firma digitale e una casella di posta elettronica certificata (PEC) .

Entrambi si acquistano online o presso alcuni punti vendita di articoli per ufficio. I tempi tecnici per attivare una casella PEC online oscillano tra i 2 e i 4 giorni lavorativi con un costo medio per un abbonamento annuale che va dai 20 ai 50 euro.

L’acquisto della firma digitale presso un rivenditore è immediato salvo poi attendere i tempi per l’attivazione che in genere oscillano anche qui tra i 2 e i 4 giorni lavorativi. Il costo si aggira intorno a 100 euro. Per i possessori di SPEED vi è la possibilità di acquistare online firme digitali “usa e getta” ad un costo notevolmente inferiore (meno di 5 euro) con l’ulteriore vantaggio che l'attivazione del servizio è immediata.

Sia la PEC che la firma digitale, una volta acquistate, devono essere “gestite” nel proprio computer. Per la PEC basta accedere ad un sito web, per la firma digitale occorre installare i driver che ne permettono il funzionamento.

Diciamo quindi che se vogliamo stare tranquilli di riuscire a fare tutto in tempo, occorre preventivare almeno 5 giorni di tempo da quando vengono acquistati i dispositivi.

Ulteriore elemento necessario per partecipare è il versamento della cauzione ( si veda il nostro articolo a riguardo ). Ai fini delle tempistiche è bene osservare che la cauzione, che si versa con bonifico, deve risultare accreditata sul conto della procedura al momento di apertura delle offerte . Considerando quindi i tempi tecnici di accredito dei bonifici è bene effettuare l’operazione almeno 3 o 4 giorni prima di quello fissato per l’esame delle offerte.

Ulteriore fattore da considerare sono i soggetti che partecipano come offerenti . Il caso più semplice è quello di un unico offerente persona fisica che possiede già i documenti di riconoscimento. Qui per confezionare l’offerta abbiamo già tutto quello che ci serve. Se invece a partecipare sono più soggetti quasi tutti gli avvisi di vendita prevedono il rilascio di una procura notarile dei vari partecipanti in favore del soggetto che firmerà digitalmente l’offerta. Occorre quindi considerare i tempi per andare dal Notaio ed il relativo costo.

La cosa si puo’ ulteriormente complicare se a presentare l’offerta sia una società nel qual caso possono servire delibera del Consiglio di Amministrazione, procure o visura a seconda dei casi.

Concludendo quindi, se si è individuata l’asta a cui si vuole partecipare consigliamo di considerare almeno 7/10 giorni di tempo per poter mettere insieme tutti gli “strumenti necessari” per presentare l’offerta. Se avete dubbi o volete approfondire l’argomento i nostri esperti sono a completa diposizione .

COME SI VERSA LA CAUZIONE PER PARTECIPARE ALLE ASTE GIUDIZIARIE ?

Wed, 06 Mar 2024 08:54:37 GMT

Elemento fondamentale nella predisposizione dell’offerta per partecipare ad un’asta giudiziaria è il versamento della cauzione . Le offerte prive di cauzione o con cauzione non correttamente versata sono infatti considerate non valide con la conseguenza che saremo esclusi dalla partecipazione all’asta.

La cauzione in genere si versa in due modi: con assegno circolare da inserire nella busta dell’offerta cartacea o mediante bonifico bancario la cui contabile andrà allegata all’offerta telematica.

Con l’avvento delle aste telematiche la modalità ormai prevalente è quella del bonifico bancario che dovrà risultare accreditato sul conto corrente della procedura il giorno di apertura delle offerte. Non basterà quindi aver disposto il bonifico ma servirà che lo stesso sia visibile sul conto della procedura quando vengono esamine le offerte da parte del Delegato. Considerando che in alcuni casi un bonifico puo’ impiegare anche 4 giorni per essere accreditato consigliamo di effettuarlo con congruo anticipo rispetto alla data dell’asta .

Vediamo le caratteristiche che deve avere il bonifico:

Soggetto che lo dispone : deve essere l’offerente da un conto corrente a lui intestato. Eviteremo in questo modo ogni possibile contestazione;

Importo : da verificare nell’avviso di vendita ma nella stragrande maggioranza deve essere almeno pari al 10% del prezzo offerto . Quindi se la nostra offerta è ad esempio di euro 95.000 dovremo versare una cauzione almeno di euro 9.500. Se versiamo un importo inferiore l’offerta non sarà valida;

IBAN di accredito e intestatario del conto corrente : è sempre riportato nell’avviso di vendita nella sezione “CAUZIONE”. Spesso è un conto corrente intestato alla procedura, alcune volte è intestato al Tribunale o altre volte al gestore della vendita telematica (che è una società privata incaricata dal Tribunale di fornire la piattaforma informatica su cui si svolgeranno le operazioni di vendita);

Causale : è sempre indicata nell’avviso di vendita. Fate attenzione a riportarla esattamente come descritto nell’avviso (qui il “copia e incolla” è raccomandato). Alcuni Tribunali fanno riportare il numero della procedura e/o del lotto; altri molto più correttamente fanno indicare solo la parola “cauzione” (le offerte per legge sono segrete e nessuno dovrebbe poter sapere che su un determinato bene è stata fatta un’offerta sino al giorno di apertura delle buste).

Una volta disposto il bonifico dobbiamo stampare la contabile che andrà allegata all’offerta telematica. Attenzione dalla contabile si dovrà evincere oltre agli elementi sopra riportati (soggetto, IBAN e beneficiario dell’accredito, importo, causale) anche l’IBAN del conto addebitato, il numero di CRO (questo è molto importante perché andrà riportato anche nel modulo dell’offerta telematica) la data e l’ora dell’operazione (elementi anche questi che devono essere inseriti nel modulo dell’offerta telematica).

Per completare l’offerta telematica serviranno poi una casella PEC è la firma digitale ( si veda il nostro articolo a riguardo ). Per ogni approfondimento o domande i nostri esperti sono a disposizione .

QUANTI PREZZI CI SONO NELLE ASTE ?

Wed, 21 Feb 2024 19:40:26 GMT

Spesso gli interessati a partecipare all’asta hanno difficoltà a capire quale è il prezzo minimo da poter offrire in una asta giudiziaria. Cerchiamo di fare chiarezza su quanti sono i prezzi presenti in una vendita giudiziaria. Il primo prezzo è quello indicato nella perizia dell’immobile (che in genere è sempre pubblicata online nelle schede dei beni – se non è presente state probabilmente consultando un avviso di vendita non “ufficiale” dell’immobile, ossia una pubblicità non disposta dal tribunale). E’ molto importante leggere i crite ri con cui il perito ha definito il valore dell’immobile perché spesso vi sono riferimenti ai valori di mercato della zona dove l’immobile è ubicato, nonché i fattori che il perito ha considerato nell’adeguare il valore di mercato al valore delle vendita giudiziaria (quali lo stato manutentivo dell’immobile, i costi per la sanatoria di eventuali abusi edilizi ecc.). In genere il prezzo indicato nella perizia è il valore massimo dell’immobile oggetto dell’asta e, sempre nella maggioranza dei casi, coincide con il prezzo base d’asta del primo esperimento di vendita.

Nelle esecuzioni (vedi nostro articolo per la differenza tra aste relative ad esecuzioni e aste relative a procedure concorsuali) vi sono due prezzi. Il prezzo base che, come visto, nel primo esperimento di vendita in genere coincide con il valore di perizia, e l’offerta minima che è pari al prezzo base ridotto del 25% ed è il valore minimo a cui è possibile fare l’offerta. Questi due valori sono sempre indicati nelle schede degli immobili (di nuovo se non li trovate state consultando un annuncio non ufficiale della vendita). In caso di mancanza di altre offerte, se avete offerto il prezzo minimo vi sarete aggiudicati l’immobile salvo il (raro) caso in cui sia stata presentata domanda di assegnazione da parte del creditore.

In caso di asta deserta il prezzo base in genere viene ridotto sino ad un massimo del 25%, quindi ad ogni asta successiva, abbiamo un prezzo base inferiore rispetto al prezzo base dell’asta precedente. Di conseguenza si riduce anche l’importo dell’offerta minima che è sempre inferiore del 25% rispetto al prezzo base. Dopo il quarto esperimento di vendita andato deserto, il Giudice ha la facoltà di incrementare sino al 50% la riduzione del prezzo base, rispetto al prezzo base dell’asta precedente.

In genere non conviene aspettare che il prezzo si riduca troppo, perché ad ogni riduzione di prezzo aumenta la platea di potenziali interessati all’immobile, con la conseguenza che spesso le offerte spingono il prezzo di aggiudicazione ad un valore superiore a quello del prezzo base dell’asta precedente.

Ad ogni modo è molto difficile indicare quale sia il momento migliore per fare l’offerta perché ogni investitore ha la propria strategia. Se hai trovato l’immobile che cercavi e hai definito la tua strategia di partecipazione all’asta SERVIZILEGALI.NET può aiutarti nel decifrare il contenuto della documentazione (perizia, ordinanza avviso di vendita..) e nel redigere l’offerta di acquisto.

CHE DIFFERENZA C’E’ TRA ESECUZIONI E FALLIMENTI NELLE ASTE ?

claudio.palazzetti@gmail.com (Claudio Palazzetti) — Wed, 21 Feb 2024 19:17:59 GMT

Per poter correttamente comprendere i meccanismi di un’asta immobiliare occorre sapere che in genere vi sono due tipi di aste quelle derivanti da esecuzioni individuali e quelle derivanti da procedure concorsuali (ossia fallimenti ora denominati liquidazioni giudiziali). Le prime in genere sono individuate con la sigla E.I. o R.G.E . e nella maggior parte dei casi sono generate da inadempimenti di un debitore singolo (il caso più ricorrente è il mancato pagamento delle rate di un mutuo) mentre le seconde, individuate con la sigla Fall., C.P., L.G., derivano dal fallimento di una azienda che potrebbe essere stato esteso anche ai soci. Per questo motivo la stragrande maggioranza degli immobili residenziali in asta deriva da esecuzioni individuali mentre gli immobili relativi ad aste fallimentari sono più frequentemente del tipo commerciale (anche se puo’ capitare il fallimento di una impresa costruttrice con la conseguente vendita di numerosi immobili residenziali).

Le principali differenze tra i due tipi di vendite sono:

- le aste delle esecuzioni individuali seguono uno schema rigido che vede ormai prevalere l’asta telematica con un prezzo base, una offerta minima ridotta del 25% rispetto al prezzo base, ed il versamento di una cauzione (in genere) pari al 10% del prezzo offerto. La vendita è eseguita da un Delegato (notaio, avvocato o commercialista) nominato dal Giudice e le visite all’immobile vengono svolte dal Custode Giudiziario (un professionista o l’Istituto Vendite Giudiziarie) sempre nominato dal Giudice. Non vi sono commissioni e non vi sono intermediari (ogni soggetto che si interpone nella vendita non è stato autorizzato dal Tribunale), l’immobile viene trasferito con il decreto di trasferimento emesso dal Giudice e di conseguenza le spese connesse con l’aggiudicazione sono solo quelle fiscali (vedi nostro articolo relativo alle spese in caso di aggiudicazione);

- le aste di immobili relative a procedure concorsuali in genere sono promosse da soggetti specializzati (società private) a cui è stata affidata la vendita dal Curatore Fallimentare che è il soggetto responsabile della procedura (ormai raramente i Curatori curano direttamente l’esecuzione della vendita). I soggetti specializzati possono seguire diverse modalità di vendita competitiva, anche se ormai quasi tutti svolgono le aste con modalità telematica ricalcando le tipologie previste per le esecuzioni individuali, e curano direttamente le visite agli immobili. E’ possibile che il soggetto specializzato richieda una commissione sul prezzo di aggiudicazione (dall’1% al 3%) che viene posta a carico dell’aggiudicatario, commissione che è stata autorizzata dal Curatore, e quindi dal Tribunale, e serve quale remunerazione per i servizi svolti dal soggetto specializzato (pubblicità, gestione delle visite, gestione dell’asta telematica ecc). In queste vendite il trasferimento dell’immobile oltre che con decreto di trasferimento puo’ avvenire anche tramite rogito notarile con costi a carico dell’aggiudicatario.

In generale quindi una aggiudicazione di immobile relativo ad una procedura concorsuale potrebbe avere maggiori costi connessi con l’aggiudicazione (commissione per il soggetto specializzato, costo del Notaio).

Questi aspetti si evincono dai documenti che accompagnano l’asta, ordinanza ed avviso di vendita, se hai dubbi o difficoltà o vuoi essere sicuro di non sbagliare, i nostri esperti sono a disposizione per rispondere ad ogni domanda.

ALCUNE COSE DA SAPERE SULLE ASTE IMMOBILIARI

Sun, 21 Mar 2021 18:13:48 GMT

Le verifiche da effettuare prima dell'asta

Consultando gli avvisi degli immobili in vendita tramite asta giudiziaria si possono trovare moltissime occasioni. Tuttavia ancora oggi, nonostante i progressi fatti negli ultimi anni dalla comunicazione relativa alle vendite giudiziarie, molte persone sono diffidenti dall’acquistare una casa all’asta ritenendo che questa forma di acquisto sia difficile da effettuare o poco garantita e trasparente. In realtà l’acquisto di un immobile all’asta è l’acquisto più “tutelato” che possa essere fatto per un immobile, basta seguire qualche semplice accorgimento.

La prima cosa da sapere è che le vendite possono essere sostanzialmente di due tipi: esecuzioni immobiliari , identificate con un numero preceduto dalla sigla RGE (o RG) e l’anno, e vendite fallimentari che possono avere regolamenti di vendita diversi dalle esecuzioni. Qui ci occuperemo delle vendite provenienti esecuzioni immobiliari .

Divideremo gli argomenti in tre puntate: verifiche prima dell’asta, come partecipare all’asta e cosa succede dopo l’aggiudicazione.

Per prima cosa ricordati il numero di RGE della procedura perché sarà più facile rintracciare i vari documenti e chiedere informazioni.

Altra cosa importante: gli unici soggetti nominati dal Tribunale a cui si puo’ fare riferimento sono il Delegato alla vendita , cioè il professionista che materialmente gestirà l’asta, e il Custode che è il professionista o la società incaricata per far fare le visite all’immobile. Di questi professionisti nel sito web troverai email e numero di telefono. Nessun altro soggetto è incaricato di gestire la vendita da parte del Tribunale.

Ed infine è bene chiarire subito che, trattandosi di asta pubblica, nessuno puo’ garantirti l’aggiudicazione e nessuno dovrebbe sapere se all’asta ci saranno altri partecipanti almeno sino al giorno precedente all’asta stessa. Situazioni diverse da queste sono sanzionate in sede penale per cui sono assolutamente da evitare come sono assolutamente da evitare i soggetti che millantano conoscenze o fanno promesse nel mondo delle aste giudiziarie.

Ogni vendita deve essere pubblicata sul portale delle vendite pubbliche (pvp.giustizia.it) ed almeno in un sito internet. La pubblicazione deve sempre contenere l’avviso di vendita e la perizia che sono i due documenti da leggere bene per sapere quando e come si svolgerà la vendita (avviso di vendita) e le caratteristiche dell’immobile (perizia) . Molte vendite sono pubblicate anche in siti di agenzie immobiliari, diciamo che queste non sono pubblicità “ufficiali” dei Tribunali quindi occorre fare attenzione perché puo’ capitare che i dati riportati non siano corretti.

Ricordati che perizia e ordinanza sono sempre scaricabili gratuitamente dai siti internet per cui nessuno puo’ chiederti soldi per farti avere questi documenti.

Una volta trovato l’immobile che ti interessa la prima cosa da fare è chiedere di effettuare la visita. Qui devi sapere che è un tuo diritto quello di visitare l’immobile e che la visita ti deve essere fatta fare dal Custode i cui riferimenti (telefono ed email) sono riportati nell’avviso di vendita e nel sito web. Sempre nell’avviso potrebbero essere indicate le modalità con cui vanno richieste le visite e di come il Custode deve farle svolgere.

In genere nel Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) o nel sito internet che pubblicizza l’asta c’è la possibilità di chiedere la visita all’immobile cliccando sull’apposito bottone che apre un form da compilare che viene inviato in automatico al Custode.

Il Custode deve farti fare la visita all’immobile entro un tempo ragionevole dalla data di richiesta e comunque in tempo utile per poter formulare poi l’offerta nel caso volessi partecipare all’asta. Consiglio: se dopo 5 giorni dall’invio della richiesta non hai ricevuto una risposta ti suggerisco di chiamare il Custode al numero di telefono riportato nell’avviso sul sito internet.

Purtroppo non ci sono efficaci rimedi nel caso in cui il Custode non sia solerte nel farti fare la visita; puoi provare a contattare il Delegato alla vendita e fargli presente la situazione o come ultima istanza inviare una PEC al Tribunale segnalando la problematica.

Le viste possono essere fatte fare solo dal Custode giudiziario per cui le agenzie immobiliari o altri soggetti non sono legittimati a far visionare l’immobile, ed inoltre sono completamente gratuite per cui nessuno puo’ chiederti pagamenti per questa attività.

Prima di effettuare la visita leggiti la perizia per capire le caratteristiche dell’immobile. Nel caso stampati una copia e portatela il giorno della visita all’immobile per chiedere al Custode le informazioni che magari non hai ben compreso. Se poi hai ancora dei dubbi prova a contattare il tecnico che ha redatto la perizia , il nome è sempre indicato nel documento e il numero di solito è facilmente rintracciabile in internet.

Nella perizia oltre alle caratteristiche dell’immobile ci sono riportati, se presenti, gli eventuali abusi edilizi da sanare (con i relativi costi che saranno a tuo carico) e i gravami che saranno cancellati dopo l’aggiudicazione. I gravami sono le ipoteche, i pignoramenti e gli altri atti trascritti sull’immobile che saranno cancellati dopo l’aggiudicazione, quindi l’immobile ti sarò consegnato libero da ogni pregiudizievole derivante dal passato. Non tutto però puo’ essere cancellato , ad esempio le servitù rimangono. I gravami cancellabili e non cancellabili devono essere indicati nella perizia.

Ultima verifica da fare è quella di chiedere al Custode se ci sono spese di condominio da pagare per l’anno in corso e l’anno precedente, perché dopo l’aggiudicazione l’amministratore di condominio potrebbe richiedere a te questi importi e sarai tenuto a pagarli. Se il Custode non è in grado di darti queste informazioni contatta direttamente l’amministratore di condominio, il numero dovrebbe trovarsi nello stabile che hai visitato.

Se dopo queste verifiche sei convinto che l’immobile che hai individuato è quello che fa per te sei pronto per inviare l’offerta per partecipare all’asta. Argomento trattato nel prossimo post. www.servizilegali.net

QUANTE IMPOSTE DEVO PAGARE SE MI AGGIUDICO UN IMMOBILE ALL'ASTA ?

Sat, 06 Mar 2021 20:43:44 GMT

Molti si chiedono in caso di aggiudicazione di un immobile all’asta quante sono le spese che si andranno a sostenere, sapendo che oltre al prezzo dell’aggiudicazione ci sono oneri fiscali e in alcuni casi anche spese condominiali pregresse. La materia non è semplice in quanto comprende diverse norme sia civilistiche che fiscali. In questo breve articolo proviamo ad esaminare la parte di spese relative agli oneri fiscali connessi con l’aggiudicazione , argomento di rilevante importanza sia per chi vuole partecipare all’asta sia per il Delegato alla vendita che dovrà provvedere alla corretta quantificazione, riscossione e pagamento delle stesse.

La complessità dell’argomento deriva sia dall’applicazione delle norme fiscali, che dalle casistiche generate dalle varie tipologie di aggiudicatario e di esecutato, ed infine da quanto riportato nell’ordinanza di vendita.

Per non appesantire eccessivamente la lettura, esamineremo il caso più frequente nelle esecuzioni immobiliari quello di un immobile appartenente ad un soggetto privato (esecutato) che viene aggiudicato ad un soggetto privato (aggiudicatario) . L’atto che trasferisce la proprietà dell’immobile aggiudicato all’asta è il “decreto di trasferimento ” che viene emesso dal Giudice dell’Esecuzione una volta che sia versato il saldo del prezzo di aggiudicazione.

Al fine di determinare le spese connesse con l’aggiudicazione le principali variabili da prendere in considerazione sono:

- il prezzo di aggiudicazione ;

- la richiesta di applicazione dei benefici per la prima casa da parte dell’aggiudicatario;

- la richiesta dell’applicazione del criterio del “prezzo valore” da parte dell’aggiudicatario;

- la verifica se l’ordinanza di vendita preveda (caso ormai rarissimo) che le spese di cancellazione dei gravami rimangano a carico dell’aggiudicatario.

Per quanto riguarda la tipologia delle spese avremo:

- le spese per la registrazione del decreto di trasferimento;

- le spese di trascrizione presso i registri immobiliari del decreto di trasferimento;

- le spese delle volture catastali ;

- le spese della cancellazione dei gravami , che sono a carico della procedura (salvo rarissime eccezioni) e che tuttavia in alcuni casi vengono anticipate dall’aggiudicatario.

Per quanto riguarda le spese di registrazione l’importo dell’imposta di registro è pari al 9% del valore di aggiudicazione o al 2% se si chiede l’applicazione dei benefici connessi con l’acquisto della prima casa. Da ricordare che l’imposta ha comunque un valore minimo di euro 1.000. Occorre poi valutare se può essere chiesta l’applicazione del “prezzo valore” (in genere sempre applicabile se l’aggiudicatario è un privato, l’esecutato è un privato e l’immobile è una abitazione) nel qual caso la base su cui calcolare l’imposta di registro è costituita dalla rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per 120 (o 110 nel caso di prima casa). Completa il costo di registrazione l’imposta ipotecaria in misura fissa di euro 50,00 e l’imposta catastale anche questa in misura fissa di euro 50,00.

Altra spesa è costituita dall’importo del bollo sulle copie del decreto di trasferimento che va da un minimo di euro 54,76 ad un massimo di euro 72,74. A questa vanno poi aggiunte le imposte sulla trascrizione del decreto di trasferimento che ammontano ad euro 149,00.

E’ poi a carico dell’aggiudicatario il 50% della parte del compenso del Delegato alla vendita relativo alle operazioni di registrazione, trascrizione, voltura e cancellazione . Questo importo, variabile a seconda del valore dell’aggiudicazione, e che di norma è soggetto ad IVA e cassa previdenziale, va da un minimo di circa euro 698 ad un massimo di circa euro 1.395.

Per parlare di cifre un immobile che gode dei benefici della prima casa e viene aggiudicato al prezzo di euro 100.000 sconta un totale di oneri tributari connessi con l’aggiudicazione di circa euro 3.000.

Discorso più complesso si ha per il costo della cancellazione dei gravami presenti sull’immobile aggiudicato. Da tenere presente che questa spesa è a carico della procedura e non dell’aggiudicatario (salvo che l’ordinanza di vendita non disponga diversamente). Alcuni Tribunali però fanno anticipare le spese della cancellazione all’aggiudicatario salvo poi restituire detti importi, previa richiesta, in sede di ripartizione del ricavato della vendita. Ricordiamo che la cancellazione dei gravami è una facoltà dell’aggiudicatario che potrebbe anche decidere di procedere a questa formalità in un momento successivo.

Il calcolo del costo della cancellazione dei gravami è complesso per due motivi:

- devono essere individuate le formalità cancellabili perché non tutte possono essere eliminate ;

- le formalità cancellabili hanno costi di cancellazione diversi a seconda del tipo di gravame (pignoramento, ipoteca volontaria, ipoteca legale, ipoteca giudiziaria ecc.) e a seconda che si tratti di cancellazione totale o di restrizione.

Il costo puo’ quindi variare da un minimo di circa euro 330 (nel caso siano presenti solo il pignoramento e l’ipoteca volontaria) ad un massimo di diverse migliaia di euro considerando che la sola imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione di una ipoteca giudiziale è pari allo 0,5% del valore di aggiudicazione (o del valore del credito garantito in alcuni casi).

Se vuoi richiedere il calcolo dell’importo delle spese relative ad una determinata asta o approfondire l’argomento visita il nostro sito www.servizilegali.net alla sezione aste.

PRIME VERIFICHE DOCUMENTALI NEI FALLIMENTI

Wed, 06 Jan 2021 12:31:28 GMT

La nomina a Curatore fallimentare comporta per il professionista, soprattutto all’inizio, una notevole mole di lavoro diretto ad acquisire il maggior numero di informazioni possibili sul soggetto sottoposto alla procedura, in un lasso di tempo abbastanza ristretto considerata la scadenza per il deposito della relazione art. 33 primo comma.

Gli estremi delle situazioni in cui si può trovare il Curatore possono essere da una parte la mancanza totale di documentazione e dall’altra una mole di dati enorme. Nell’uno e nell’altro caso, nell’immediato, l’esigenza è comunque la stessa: ricostruire nel più breve tempo possibile la corretta situazione di attività e passività , per poi, sempre a livello documentale, iniziare ad indagare su eventuali responsabilità degli organi sociali in merito alla gestione e alle cause del dissesto.

Un documento fondamentale, che non sempre si riesce a trovare nelle società fallite, è una situazione contabile aggiornata, magari con il dettaglio clienti-fornitori, e l’ultima rilevazione delle rimanenze. Se ci sono questi documenti il Curatore ha già un buon punto di partenza su cui iniziare a lavorare.

Nelle more dell’acquisizione della documentazione vi sono una serie di informazioni a cui il Curatore puo’ accedere “online” che riescono a dare immediatamente un primo quadro del soggetto fallito. Ci riferiamo a:

- Visura camerale storica : documento fondamentale sulla cui importanza riteniamo che sia inutile spendere delle parole;

- Rappresentanti legali al momento del fallimento : sono le persone con cui il Curatore dovrà interagire. Di questi soggetti è importante verificare subito se sono soci o amministratori di altre società per indagare poi se vi siano relazioni tra queste ultime e il soggetto fallito;

- soci al momento del fallimento: anche per questi soggetti vale quanto indicato per i rappresentanti legali, importante verificare subito se sono soci o amministratori di altre società per indagare poi se vi siano relazioni tra queste ultime e il soggetto fallito. Inoltre variazioni di compagine sociale intervenute in prossimità della data di fallimento meritano sicuramente un approfondimento da parte del Curatore. Se il socio è una società sarà opportuno verificare chi sono i soci e gli amministratori di quest’ultima per ripetere le indagini appena enunciate al punto precedente;

- ultimo bilancio depositato: in attesa di avere la documentazione sociale l’ultimo bilancio disponibile rappresenta una prima fotografia delle dimensioni del soggetto fallito e, se riferito ad una data prossima a quella del fallimento, dovrebbe anche essere indicativo di cio’ che il Curatore dovrebbe trovare presso la sede sociale;

- elenco degli atti depositati presso il registro imprese negli ultimi 5 anni antecedenti il fallimento : anche questo documento è di estrema utilità nell’attesa di avere i libri sociali. In pochi minuti si ha già una prima rappresentazione di eventuali modifiche statutarie, deleghe di poteri, operazioni straordinarie ecc.;

- elenco delle società partecipate: è una informazione molto importante perché potremmo trovarci di fronte a società operative in cui il Curatore dovrà tempestivamente intervenire per tutelare gli interessi del fallimento;

- visura catastale : la presenza di immobili è un primo rilevante elemento della massa attiva che puo’ essere accertato anche senza aver avuto accesso alla documentazione del soggetto fallito;

- elenco dei protesti: seppur questa tipologia di atto è andato perdendo di importanza nel corso degli ultimi anni rimane comunque una informazione utile da acquisire soprattutto in vista del colloquio con i legali rappresentati del soggetto fallito;

- visura al PRA: è un’altra verifica che è utile fare il prima possibile per accertarsi se vi sono autoveicoli intestati al soggetto fallito che potrebbero essere in circolazione alla data del fallimento e anche per facilitare il reperimento e la messa in sicurezza degli stessi.

Queste verifiche documentali possono essere svolte in modo estremamente rapido e soprattutto possono essere fatte senza necessità di interazione con il soggetto fallito, appena il Curatore ha provveduto ad accettare l’incarico.

Servizilegali.net ha racchiuso tutti questi documenti in un unico pacchetto chiamato “FALLIMENTO PRIME VERIFCHE” che viene rilasciato al Curatore entro due ore dalla richiesta. Per l’evasione è sufficiente comunicare il codice fiscale del soggetto fallito... con un semplice click informazioni immediate direttamente sul proprio PC.

VALUTAZIONI SULLA RISCOSSIONE DEI CREDITI NELLE PROCEDURE CONCORSUALI

Sat, 02 Jan 2021 19:02:52 GMT

Metodologie di raccolta informazioni per la valutazione dei crediti

La corretta valutazione delle poste dell’attivo patrimoniale è un elemento di cruciale importanza per le aziende in attività e mantiene la sua rilevanza anche per le società che si trovano assoggettate ad una procedura concorsuale. In quest’ultimo caso possiamo dire che la rilevanza è duplice: da una parte per consentire allo Stimatore e al Curatore di quantificare il valore delle attività della procedura e dall’altra perché il Curatore dovrà verificare la correttezza di quelle valutazioni per accertare se vi siano state o meno responsabilità degli organi sociali nella rappresentazione dell’attivo patrimoniale nel bilancio.

Il Curatore poi, nel caso in cui ravvisi delle valutazioni non corrette, dovrà non solo cercare di attribuire la giusta valorizzazione all’elemento dell’attivo preso in considerazione, ma dovrà anche i ndividuare il periodo in cui il predetto valore non risultava più allineato con quello riportato nelle scritture contabili per determinare quando siano insorte eventuali responsabilità dell’organo amministrativo.

Questo ragionamento vale per tutte le poste dell’attivo patrimoniale che siano suscettibili di valutazione. In questa nota vogliamo prenderne in considerazione “ i crediti ” per i quali Servizilegali.net ha messo a punto metodologie di verifica rapide ed efficaci.

Nei bilanci delle società sottoposte a procedure concorsuali sono spesso presenti crediti verso clienti per importi consistenti, frequentemente “vecchi” di diversi anni, di difficile recuperabilità e che non sono stati oggetto di svalutazione o lo sono stati per una piccola parte.

Per poter intraprendere un’azione di recupero dei crediti verso persone giuridiche la prima verifica da fare è se il soggetto debitore sia ancora esistente ed in attività. Qualora la risposta sia negativa (società cancellata, fallita, in liquidazione ecc) sarà utile verificare la data in cui vi è stata l’estinzione che sarà di aiuto per identificare il periodo in cui il credito andava svalutato. La stessa situazione la possiamo avere verso un soggetto che formalmente risulti ancora attivo ma che non ha depositato il bilancio negli ultimi tre (cinque) esercizi. L’ulteriore verifica che si puo’ fare in questi casi è se il debitore risulti intestatario di beni immobili ed in caso positivo verificare se su questi vi siano iscritte delle ipoteche o dei pignoramenti o altre pregiudizievoli. Se tutti questi controlli hanno dato esito negativo (società estinta, attiva ma senza bilanci, senza immobili ecc..) è molto probabile che le azioni di recupero del credito avranno esito negativo e che non convenga intraprendere vie giudiziarie per non gravare di spese la procedura.

Le stesse considerazioni possono ripetersi per crediti verso persone fisiche che non possiedono immobili o beni mobili registrati, non hanno partecipazioni e/o sono state oggetto di protesto.

Per i casi appena descritti Servizilegali.net rilascia un apposito report (corredato delle interrogazioni effettuate presso il Catasto, la Conservatoria, il Registro Imprese, il PRA) che costituisce un valido supporto documentale per il Curatore nella gestione dei crediti della procedura. Il prospetto riporta anche le date dell’eventuale estinzione della società (o messa in liquidazione, fallimento ecc.), dell’ultimo bilancio depositato e delle iscrizioni/trascrizioni nel caso di presenza di immobili.

Qualora invece le persone giuridiche su cui si andranno ad effettuare le ricerche siano in attività , si provvederà a richiedere copia dell’ultimo bilancio depositato (per vedere lo stato di salute del soggetto, i suoi organi amministrativi e tramite il verbale di assemblea di approvazione i suoi soci) e a verificare se il debitore possieda immobili e/o partecipazioni. Se anche queste due verifiche daranno esito positivo sarà importante verificare se gli immobili siano stati oggetto di iscrizioni/trascrizioni e, per le partecipazioni, acquisire l’ultimo bilancio depositato della società partecipata. Questa documentazione costituisce già un valido supporto per valutare se intraprendere un’azione legale di recupero del credito e potrà essere consegnata al Legale incaricato.

Anche in questo caso Servizilegali.net srls fornisce report riepilogativi accompagnati dalla documentazione rinvenuta presso Catasto, Conservatoria, Registro Imprese ecc.

Chiaramente esistono molte altre banche dati e metodologie per acquisire informazioni sulla solvibilità e consistenza patrimoniale di soggetti terzi, ma riteniamo che quelli proposti, di immediata esecuzione, costo contenuto e facile leggibilità, rappresentino un ottimo punto di partenza per il Curatore che di fronte ad un elenco di posizioni da riscuotere debba decidere come procedere, in modo celere, documentando le scelte effettuate, senza gravare di costi eccessivi la procedura.